Problemy mieszkaniowe

Wynajęcie domu czy mieszkania jest związane z określonymi obowiązkami, głównie po stronie najemcy, który staje się czasowym posiadaczem cudzej nieruchomości. Najemca ma również swoje prawa, których właściciel nie może naruszyć pod rygorem prawnym. Generalnie, aby uniknąć problemów mieszkaniowych, warto poznać prawo mieszkaniowe obowiązujące w UK zanim sporządzimy i podpiszemy umowę najmu.

Prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie w UK

Mało który najemca zastanawia się, jakie są jego prawa i obowiązki poza tymi, które wyraźnie wynikają z zapisów umowy najmu. Nie bierze ich również pod uwagę w sytuacji, gdy zmienia się właściciel nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy. Najemca nie wie zatem, czy i w jakim zakresie są one wiążące w takim przypadku. Warto przed podpisaniem umowy o wynajem udać się po porady prawne do doświadczonego prawnika. Polski prawnik mieszkający od lat w UK zazwyczaj doskonale orientuje się w brytyjskich przepisach prawa mieszkaniowego, a tym prawa o wynajem mieszkania, i pomoże nam wyjaśnić wszelkie szczegóły w zakresie tego prawa oraz zadba o sporządzenie korzystnej dla nas umowy.

W niektórych sytuacjach najemca celowo zostaje wprowadzony w błąd co do samej formy podpisywanej umowy, tak aby właściciel mógł uniknąć odpowiedzialności prawnej wynikającej z najmu nieruchomości (wówczas najemca to „tenant”), ale nie obowiązującej już w przypadku np. licencji (wówczas najemca to „lodger”). To podstawowe zagadnienie jest niezwykle ważne, gdyż zakres oraz rodzaj praw i obowiązków, jak również odpowiedzialności i ochrony prawnej, są ściśle związane z typem umowy. Warto je skonsultować z polskim prawnikiem, który zna przepisy mieszkaniowe obowiązujące w Wielkiej Brytanii. Jeśli zatem jako potencjalny najemca zamierzamy wynająć wraz z rodziną mieszkanie w Londynie na okres 3 lat za opłatą miesięcznego czynszu, wówczas prawidłowa konstrukcja prawna dla naszej umowy to najem („assured shorthold tenancy”).

Zasady rozwiązywania umowy najmu w UK

W praktyce problemy mieszkaniowe, z którymi najczęściej spotykamy się w zakresie prawa mieszkaniowego, obejmują sprawy dotyczące trybu i zasad rozwiązania umowy (w tym eksmisji sądowej) oraz zabezpieczenia depozytu. Pierwsze zagadnienie dotyczy rodzaju i czasu trwania umowy, jej specyficznych zapisów odnoszących się m.in. do możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lub rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym oraz samej formy, terminu i warunków wypowiedzenia umowy.
Tematyka zagadnień mieszkaniowych jest w Zjednoczonym Królestwie dosyć szczegółowa i skomplikowana. Wymaga analizy indywidualnych okoliczności sprawy. Kwestia depozytu podczas wynajmu mieszkania jest ściśle regulowana przepisami prawnymi wyłączającymi zasadniczo wszelką dowolność w tym zakresie. Główne obowiązki spoczywają na wynajmującym, który w określonym czasie musi dokonać zabezpieczenia depozytu oraz dopełnić określonego prawnie obowiązku informacyjnego.
Konsekwencje naruszeń w tym przedmiocie mogą być finansowo dotkliwe dla wynajmującego z korzyścią dla najemcy, który, przy zaistnieniu odpowiednich przesłanek, może domagać się nie tylko zwrotu niezabezpieczonego depozytu, lecz także odszkodowania.
Nieznajomość problemów w zakresie prawa mieszkaniowego może skutkować poważnymi konsekwencjami dla najemcy, dlatego warto udać się do specjalisty. Polski prawnik zaznajomiony z prawem najmu w UK na pewno wskaże nam najważniejsze informacje, na które powinniśmy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy na wynajem i podpowie, jak zabezpieczyć się przez bezprawnymi działaniami właściciela mieszkania będącego przedmiotem najmu.

Ochrona najemcy – prawo mieszkaniowe w UK

Najemca może skorzystać z ochrony, bazując na takich aktach, jak: np. Protection Against Harassment Act 1997, Rent Act 1977 czy Housing Act 1988. Akty te w konkretnych okolicznościach zabezpieczają w pewnym zakresie najemcę przed bezprawnymi działaniami właściciela, np. w kwestii czynszu, nękania czy nielegalnej eksmisji. Najemca ma również prawo do tego, aby właściciel nie naruszał jego prywatności i spokoju w zakresie czasowej wyłączności posiadania nieruchomości. Należy bowiem pamiętać, że najem daje najemcy tymczasowe prawo do wyłącznego posiadania nieruchomości, co oznacza wyłączenie również właściciela. Jego prawa na czas najmu są podległe prawom najemcy, co oznacza, że właściciel nie ma prawa przykładowo do swobodnego dostępu do wynajmowanego mieszkania. W związku z tym w wielu umowach pojawiają się wyraźne zapisy, które nakazują właścicielowi złożenie np. 24-godzinnego zawiadomienia o konieczności wstępu do mieszkania. Bez wiedzy i pozwolenia najemcy właściciel lokalu nie może wejść do mieszkania stanowiącego jego własność. Wyjątek stanowią sytuacje nagłe i wymagające pilnej interwencji.

Jeśli właściciel mieszkania zamiast umowy najmu proponuje najemcy umowę nazwaną „licence” za opłatą „licence fee” i z jego rzekomym swobodnym prawem do wstępu i dysponowania mieszkaniem wówczas, jeśli spełnione są określone warunki, takie określenie nie będzie miało w praktyce znaczenia, tzn. zastosowana umowa będzie umową najmu, nie licencji. Wówczas istotne znaczenie mają takie elementy jak realna wyłączność posiadania, określony czas trwania (np. umowa na czas nieokreślony lub czasowa, odnawialna z każdą zapłatą czynszu) oraz czynsz, który wskazuje na intencję stron w zakresie istnienia danej relacji prawnej. Takie zawiłe aspekty prawne dotyczące wynajmu mieszkania warto omówić z polskim prawnikiem, który szczegółowo wyjaśni nam, jak to funkcjonuje.

Obowiązki najemcy w zakresie napraw nieruchomości

W UK w relacji najemca – wynajmujący istnieją określone zobowiązania, tzw. „covenants”, które mają znaczenie dla każdej ze stron. Najważniejsze z nich to prawo i obowiązek w zakresie czynszu („rent”), naprawy („repairs”) oraz podziału najmu („non-alienation/sub-tenancy”). Jeśli czynsz określony jest w umowie, wówczas płatny jest z góry („in advance”). Najemca ma obowiązek podejmowania tylko zwykłych napraw, tzn. takich, jakich można byłoby oczekiwać od właściciela, uwzględniając wiek czy charakter nieruchomości. Naprawy nie obejmują jednak renowacji czy zmian podejmowanych w celu ulepszenia struktur, gdyż to zdecydowanie przekracza zakres pojęcia zwykłych napraw.

Najemca nie jest odpowiedzialny za drobne zniszczenia wynikające z normalnego użytku, czyli „wear and tear”. W praktyce oznacza to, że tego typu szkody nie mogą być potrącane z wartości depozytu. Warto również pamiętać, iż najemca ma obowiązek dbać o nieruchomość oraz płacić należne opłaty. Nie może zatem odmówić płacenia np. za council tax czy wodę, chyba, że umowa jasno wskazuje, że będzie za to płacił właściciel.

Obowiązki właściciela wynajmowanej nieruchomości

Z kolei właściciel ma obowiązek naprawy struktur nieruchomości, części zewnętrznej budynku oraz wszelkiego rodzaju instalacji. Jeśli właściciel nie dopełni tego obowiązku, to najemca może dochodzić swoich praw na drodze postępowania sądowego. W praktyce oznacza to tyle, że w przypadku awarii urządzenie, które doprowadza wodę do mieszkania, wynajmujący ma obowiązek dokonać stosownej naprawy. Kolejnym ważnym zapisem w umowie najmu jest klauzula zakazująca podnajmowania nieruchomości (tzw. „sub-tenancy”) lub nakazująca używanie jej tylko do określonych celów (np. mieszkaniowych, a nie biznesowych).

Prawem najemcy jest wyłączność posiadania nieruchomości („exclusive possession”) i spokój w jej korzystaniu (tzw. „quiet enjoyment”) w trakcie obowiązywania umowy najmu.

Jeśli zdecydujemy się skonsultować zapisy o umowie najmu z polskim prawnikiem, to warto pamiętać również o obowiązkach, które na równi z prawami tworzą całość naszej relacji prawnej z właścicielem na terenie UK.